Betaalbaarheid
Het is voor al onze huurders van belang om betaalbaar te kunnen wonen. Daarbij hebben wij in het bijzonder oog voor mensen met de allerlaagste inkomens. Dit vraagt om passende maatregelen op het gebied van betaalbaarheid en toewijzing. We nemen hier proactief besluiten in, die we in onderstaande paragrafen toelichten.

Huurprijzen
In 2018 hebben we een gematigd huurbeleid doorgevoerd. De huurverhoging lag voor het merendeel van de huurders tussen de 1,4% (inflatiepercentage) en 2,1%. Hoe groter de afstand van de netto huur tot het percentage van de maximaal redelijke huur (gebaseerd op punten woningwaarderingsstelsel), hoe hoger de huurverhoging. We willen verschillen in prijs-kwaliteitverhouding hiermee enigszins rechttrekken. In de praktijk betekent dit vaak dat huurders die al lang ergens wonen, een relatief hogere huurverhoging krijgen.

De streefhuurtabel is in 2018 gehandhaafd op het niveau van de streefhuren per 1 juli 2017. In de evaluatie van de streefhuuraanpassing 2017 kwamen wij tot de conclusie dat de huidige streefhuren goed aansluiten bij onze doelstellingen op het terrein van betaalbaarheid en evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding in de Product Markt Combinaties (PMC’s). We vinden het daarbij ook belangrijk om een stabiel beleid te voeren in onze streefhuren.

Voor sociale huurwoningen was het in 2018 wettelijk toegestaan om de huren te verhogen met gemiddeld 2,4%, waarbij een maximum gold van 3,9%. DeltaWonen heeft voor de zelfstandige woningen de huren gedifferentieerd laten stijgen met respectievelijk 1,4%, 1,7% of 2,1%. Voor huishoudens die een gezamenlijk jaarinkomen boven de € 41.056,- hadden en in een sociale huurwoning wonen, hebben we de maximale huuraanpassing van 5,4% toegepast. Voor onzelfstandige woningen, vaak studentenwoningen, was de huurverhoging in 2018 2,4%. We wijzen onze huurwoningen passend toe. Dit betekent dat het inkomen van de kandidaat-huurder passend moet zijn bij de huurprijs van de woning. In de afgelopen jaren hebben we huurders actief benaderd om in een huis met een passende huur te wonen. In 2018 zijn enkele huurders met voorrang naar een goedkopere woning gegaan.

Betaalachterstanden

*De bovenstaande betaalachterstand betreft de totale betaalachterstand van deltaWonen, die wordt in de jaarrekening onder diverse balansposten verantwoord.

Aanpak bij schulden
Betaalachterstanden zijn voor niemand prettig. De huurder heeft een probleem waardoor hij het bedrag niet heeft betaald en wij ontvangen de afgesproken huursom niet. Door in nauw contact te blijven met de huurder, vinden we samen oplossingen. Deze oplossingen zijn deels preventief en deels curatief. Zo hebben we een gesprek met kandidaat-huurders over hun inkomen en de (financiële) consequenties van het huren van een huis.

Mensen met schuldproblemen vinden het vaak moeilijk om hulp te zoeken of te vragen. Toch is het belangrijk om bij betaalachterstand en andere betaalproblemen snel goede hulp te krijgen. Want zo kunnen grotere (schuld)problemen voorkomen worden. Daarom willen we huurders met betalingsproblemen zo goed en zo snel mogelijk helpen.

Eind 2017 hebben we specifieke software, zogenaamde credit tool, in gebruik genomen en ingericht. Daarmee optimaliseren we het bewaken van betaalachterstanden nog verder. Door deze software kunnen we op termijn onderscheid maken in klantgroepen. Daardoor kunnen we in ons incassoproces efficiënter en effectiever optreden. Hiermee kunnen we problematische betaalachterstanden nog verder terugdringen, doordat we in een vroeger stadium in ons incassoproces gericht actie ondernemen richting onze huurders. In 2018 zijn de mogelijkheden van deze credit tool verder uitgebouwd en geoptimaliseerd. Dat heeft geleid tot verdere grip op de betaalachterstanden.

Vindplaats Schulden
De gemeente Zwolle is in 2017 samen met enkele woningcorporaties, energiebedrijven, drinkwaterbedrijf Vitens, Zilveren Kruis/Achmea en Stichting BKR de pilot ‘Vindplaats schulden’ gestart. Deze pilot heeft het doel om mensen met financiële problemen zo snel mogelijk te kunnen helpen. Ook wij werkten in 2018 nog mee aan deze pilot. Inwoners van de gemeente Zwolle die betalingsproblemen hebben bij minimaal 2 van de genoemde bedrijven, krijgen ondersteuning aangeboden bij het op orde brengen van hun geldzaken. Hiermee geven we invulling aan 1 van de prestatieafspraken met de gemeente Zwolle om hoge schuldenlasten te voorkomen.

Sinds de invoer van de ‘Mijn deltaWonen omgeving’ op onze website, kunnen huurders zelf zien wanneer ze een betaalachterstand hebben. Dit gaat soms om erg kleine bedragen, als bijvoorbeeld een huurder vergeet om na een huurverhoging zijn maandelijkse overschrijving te wijzigen. Huurders worden hier altijd direct op gewezen als er contact met ons is, of dat nu via de ‘Mijn deltaWonen omgeving’ is, aan de telefoon of aan de balie. Betalen gaat ook steeds makkelijker: de ‘Mijn deltaWonen omgeving’ is gelinkt aan iDeal, waardoor de betaling met 1 druk op de knop gedaan wordt. Dit bleek een groot succes.

Ontruimingen
Ondanks al deze methodes kunnen wij niet voorkomen dat bij sommige huurders de betaalachterstand verder oploopt. Er is dan vaak sprake van zware schuldenproblematiek. We hebben een goede samenwerking met ketenpartners uit het sociale domein. Daardoor kunnen we in gevallen van zware schuldenproblematiek snel specialistische hulp inschakelen. Zo proberen we samen te voorkomen dat de betaalachterstand uitloopt op een huisuitzetting. In veel gevallen lukt dat. In totaal zijn 19 ontruimingen aangezegd in 2018, waarvan uiteindelijk 8 ontruimingen hebben plaatsgevonden. Hiermee komt het percentage ontruimd ten opzichte van aangezegd uit op 42%. Ten opzichte van 2017 (9 ontruimingen), is een afname zichtbaar van 1 ontruiming.


Eind 2017 is het zogenaamde 2e kans contract geïntroduceerd. Dit middel is in heel 2018 volop ingezet in het incassoproces. In situaties waarbij herhaaldelijk betaalachterstanden ontstaan, proberen we oplossingen te zoeken (zoals budgetbeheer) om te voorkomen dat een vicieuze cirkel ontstaat. Soms kunnen we, ondanks genomen inspanningen, niet voorkomen dat we de huurovereenkomst moeten ontbinden. Om huisuitzetting te voorkomen, bieden we huurders nog een laatste kans tot het nakomen van de afspraken. Hier zijn strikte voorwaarden aan verbonden die we vastleggen in dit zogenaamde 2e kans contract. Het afgelopen jaar hebben we gezien dat dit middel succesvol is: meer huurders komen de (betaal)afspraken na, waardoor ontruiming wordt voorkomen.